2010年房地产估价师案例分析模拟试题（11）

　　估价测算如下（节选）：
　　（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
　　（二）年运营费用
　　1.年维修费用
　　25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
　　2.年管理费用
　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
　　=13068000×3％+500×50％=692040（元）
　　3.年营业税及附加=13068000元×5.55％=725274元
　　4.年运营费用小计
　　年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
　　（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000元-2417314元=10650686元
　　（四）估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/（1+5%）⁵⁰]元=194438130元

　　答案：
　　（1）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为；
　　22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
　　（2）年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
　　年管理费用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
　　（3）年房产税、营业税及附加应为：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
　　因此年运营费用应为三项之和：
　　年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元；
　　年净收益（年净租金）=11880000-3441340=8438660元。
　　（4）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
　　估价结果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）⁴⁵]=149989335元=14999万元