2010年房地产估价师案例分析模拟试题（2）

×××（委托人全名）：
　　受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7㎡商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
　　估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币l70.41万元（大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格人民币6993元/㎡（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
　　附函提供房地产估价报告2份。

估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××××房地产估价结果报告

　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象　　（一）区位状况（略）
　　（二）实物状况
　　1.建筑物实物状况
　　建筑面积：243.70㎡
　　建筑结构：钢筋混凝土结构
　　总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
　　竣工日期：2005年9月10日
　　成新率：现状成新为十成新
　　层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5米，2层层高约3.2米
　　建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
　　装修情况：（略）
　　设施设备：（略）
　　工程质量：（略）
　　维护、保养情况：良好
　　大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
　　物业管理状况：（略）
　　绿化等其他情况：（略）
　　2.土地实物状况
　　土地用途：1～2层为商业服务。
　　土地等级：商业Ⅲ级
　　土地开发程度：七通一平
　　土地出让年限：40年，至2044年4月9日止。
　　形状、地势、地质；水文状况：（略）
　　（三）权益状况
　　1.建筑物权益状况
　　根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7㎡。其中1层121.85㎡，2层121.85㎡，钢筋混凝土结构。
　　2.土地使用权权益状况
　　根据委托人提供的《国有土地使用证》，（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
　　3.他项权利状况
　　据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。