2009年房地产估价师理论与实务考试大纲（4）

第四章　房地产价格影响因素

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节　房地产价格影响因素概述

一、对房地产价格影响因素的总认识

二、房地产价格影响因素的分类

第二节　房地产自身因素

一、区位因素

（一）位置
1．方位
2．距离
3．朝向
4．楼层
（二）交通
（三）周围环境和景观
1．大气环境
2．水文环境
3．声觉环境
4．视觉环境
5．卫生环境
6．人文环境
（四）外部配套设施

二、实物因素

（一）土地实物因素
1．土地面积
2．土地形状
3．地形
4．地势
5．土壤
6．地基
7．土地条件
（二）建筑物实物因素
1．建筑规模
2．外观
3．建筑结构
4．设施设备
5．装饰装修
6. 层高和室内净高
7．空间布局
8. 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照
9. 维修养护情况及完损程度

三、权益因素

（一）权利状况
（二）使用管制
（三）相邻关系

第三节　人口因素

一、人口数量

二、人口结构

三、人口素质

第四节　制度政策因素

一、房地产制度政策

二、税收制度政策

（一）房地产开发环节的税收
（二）房地产转让环节的税收
（三）房地产持有环节的税收

三、金融制度政策

四、相关特殊政策

五、相关规划和计划

（一）国民经济和社会发展规划
（二）城乡规划
（三）土地相关规划和计划
（四）住房相关规划和计划

第五节　经济因素

一、经济发展

二、居民收入

三、利率

四、汇率

五、物价

第六节　社会因素

一、政治安定状况

二、社会治安状况

三、城市化

四、房地产投机

第七节　国际因素

一、世界经济状况

二、国际竞争状况

三、政治对立状况

四、军事冲突状况

第八节　心理因素

第九节　其他因素

一、行政隶属变更

二、重要政治人物的健康状况等

考试要求

1．掌握对房地产价格影响因素的总认识；
2．熟悉房地产价格影响因素的分类；
3．掌握房地产自身因素；
4．熟悉人口因素；
5．熟悉制度政策因素；
6．熟悉经济发展状况因素；
7．掌握居民收入水平因素；
8．掌握利率因素；
9．熟悉汇率因素；
10．熟悉物价水平因素；
11. 了解政治安定状况因素；
12．了解社会治安状况因素；
13．熟悉城市化因素；
14．了解房地产投机因素；
15．了解国际因素；
16．了解心理因素；
17．了解其他因素。