2009年房地产估价师《案例分析》精选试题（8）

1、房地产抵押价值评估有哪些特点？

答案：
（1）注重预期风险，在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对逾期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
（2）分析市场的变现能力。
（3）考虑抵押期间的耗损。

注：主观题答案仅供参考

2、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系？

答案：房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程和形成方式的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识，可以说每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估计，可以采用成本法，求取土地的价格，已体现投入的假设成本和各项相关费用、利息、利润、税费、累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也是体现了一种技术路线，他反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成产品价格的各组成部分积算而形成的。我们也可以采用假设开发法，首先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造完成所需要的各项投入和利息、利润、税费，由此可以得出估价对象的价格，这种方法所反映的价格系形成过程是：未完成产品的价格最终取决于它开发建设后的市场价格，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。