2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案

一、单选题

1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A

11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C

21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B

31．B　32．C　33．B　34．B　35．D

二、多选题

1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC

11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC

三、判断题

1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×

11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×

四、计算题

1．解：

（1）计算未来3年的净利益。

1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元

2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元

3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元

（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。

（3）计算收益价格。

或：

2．解：

第一种答案：

（1）项目总建筑面积：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。

（2）房地产开发项目总价值及折现值。

1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元

住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：

7500/(1+10％)3=5634.86万元

2）写字楼价值。

①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值：

⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元

3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元

（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元

写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元

2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5/(1+10％)^0.5+0.5/(1+10％)^1.5]=2580.13万元

3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5/(1+10％)^1.5+0.5/(1+10％)^2.5]=3648.76万元

4）项目开发成本及管理费用折现值：

2580.13+3648.76=6228.89万元

（4）住宅楼销售税费及折现值。

1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)³=338.09万元

（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

=5279.78万元

第二种答案：

（I）项目总建筑面积：

1.2×10000×2.5=30000m²

其中，住宅楼总建筑面积15000m²，写字楼总建筑面积15000m²

（2）房地产开发项目总价值及折现值。

1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元

2）写字楼价值

①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑧写字楼价值：

3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元

（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元

写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元

2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5×(1+10％)^2.5+0.5×(1+10％)^1.5]=3434.25万元

3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5×(1+10％)^1.5+0.5×(1+10％)^0.5]=4856.51万元

4）项目开发成本及管理费用折现值：

3434.25+4856.51=8290.76万元

（4）住宅楼销售税费及折现值。

住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

（5）所能支付的最高土地价格。

1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）

=15978.86－450－8290.76

=72381万元

2）贴现：

7238.1/(1+10％)³=5438.09万元

3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元