2007年房地产估价师《案例与分析》真题及答案

一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内)
   (一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m²，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元／m²的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m²。
   请问：
   1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
   2．2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元／m²。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元／m²。你认为应如何解释该估价结果的合量性?
   (二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表4—11。
   表4-11    店面成交情况

请问：
   1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
   2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?  (说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)
   (三)2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
   请问：
   1．评估出租人权益价值时，承担人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
   2．说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题(共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内)
   (一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
   1．若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是(    )。
   A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
   B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
   C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
   D．作价出资价格应较评估出的价值低
   2．如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按(    )年计算建筑物的折旧。
   A．38．5    B．40．5    C．48．0    D．50．0
   3．如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7．5％，则收益价格为(    )万元。
   A．3752．92    B．3786．20    C．3875．70    D．3892．44
   4．若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是(    )。
   A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
   B．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
   C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
   D．业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

   (二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4-12。
 表4-12

    由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元／m²：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
    5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线是，正确的做法是(    )。
    A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
    B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
    C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
    D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
    6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用(    )。
    A.目前住宅市场价格
    B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
    C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
    D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
    7．在确定开发成本时，应采用(    )。
    A.该开发公司测算的开发成本    B．现时的客观开发成本
    C.各期销售时的客观开发成本    D．各期开发时的客观开发成本
    8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括(    )。
    A.销售费用、销售税费和开发利润
    B．销售费用、销售税费和所得税
    C.销售费用、销售税费和购地税费
    D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

 (三)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元／m²和2300元／m²。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106：土地报酬率为6％。
    9．运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是(    )。
    A．[2000，2300]  B．[2030，2270]    C．[2060，2240]    D．[2090，2210]
    10．假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是(    )元／m²。
    A．2136    B．2165    C．2179    D．2206

    三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
    封面和目录(略)
    致委托人函
    XX市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于XX市XX路3号楼5层整层957．3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
    估价时点：2007年3月5日。   
    我公司根据《房地产估价规范》[GB／T50291—1999]的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(RMB 1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元/m2)。
    估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
    随函附交3份房地产估价报告。
    XXXX房地产评估有限公司(盖章)
    法定代表人：XXX(签字)
    2007年3月16日
    注册房地产估价师声明
    我们郑重声明：
    1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
    2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
    4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
    5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
    6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
    7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
    8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
    注册房地产估价师：XXX(签名盖章)注册号：(略)
    注册房地产估价师：  XXX(签名盖章)注册号：(略)
    估价的假设和限制条件(略)
    估价结果报告
    一、委托人(略)
    二、估价机构(略)
    二、估价对象
    根据《房屋所有权证》(证号：X房地X字[2000]第XXXX号)、《国有土地使用证》[证号：XX地X字(1999)第XX号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
    (一)区位状况
    位置：坐落XX市XX路3号楼5层整层
    缄市规划：行政办公区
    环境景观：优美整洁
    公共服务及基础设施完备程度：基本完备
    商务氛围：处于XX市行政中心范围
    (二)实物状况
    1．土地状况
    用途：办公
    地号：  XX区XX街道163街坊1／6丘
    四至：(略)  
    土地等级：1级
    土地共用面积：3500m²
    地势：土地平整
    其中土地分摊面积：500m²
    2．建筑物状况
    建筑面积：957．3m2
    建筑结构：砖混一等
    层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
    层高：3．3m，檐高：24m
    用途：办公
    竣工日期：1999年12月1日
    装修：．室内普通装修、公共部分精装修
    设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)
    利用现状：现空置

   (三)权益状况   
    1．建筑物权益状况 
    根据《房屋所有权证》(证号：X房地X字[2000]第XXXX号)记载：估价对象建筑物权利人：XXX、XXX，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957．3m²，砖混一等。
    2．土地使用权权益状况
    根据《国有土地使用证》(证号：XX地X字L1999]第XX号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m²，其中分摊土地面积： 500m²，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
    3．他项权利状况
    估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行XX支行，至估价钟点尚未注销。具体情况如下：
    他项权利人：中国工商银行XX支行
    权利种类：期房抵押
    建筑面积：957．3m²
    权利价值：574．38万元
    抵押部分：5层整层
    设定日期：1999年8月
    他项权证号：  X房地X他字(1999)第XXX号
    四、估价目的
    为法院办案提供价格参考。
    五、评估的价值类型和定义
    采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
    六、估价时点
    估价时点为2007年3月15日。
    七、估价依据(略)
    八、估价原则(略)
    九、估价方法
    本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
    市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。    综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
    十、估价结果
    根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整 (RMBl094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元／m²)。
    十一、估价报告应用的限制
    本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日到2008年3月
    15日。   
    十二、估价作业日期
    2007年3月5～16日   
    十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)
   估价技术报告
   一、估价对象分析(略)
   二、房地产市场分析(略)
   三、最高最佳使用分析(略)
   四、估价方法选用
   本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
   市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
   收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
   综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
  五、估价的测算过程
   市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格
   其基本计算公式如下：
   估价对象比准价格二可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数
   X房地产状况调整系数
   (一)市场法
   1．选取可比实例
   搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。
   表4-13    可比实例表

    3．修正调整过程
   以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中子因素权重相同)，详见表4—15。
   表4-15    因素条件分值表

续表

    根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。
   表4-16    可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

  4．市场法估价结果
   3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
   (12062+10778+11678)／3＝11506元／m²
   (二)收益法测算
   收益法的基本步骤为：
   搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格(详见表4-17)。
   根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
   其计算公式如下：

式中 
    V——房地产的收益价格；
    A——房地产未来每年净收益；   
    Y——房地产的报酬率；
    n——房地产的收益期限；
    g——挣收益逐年递增的比率。
    1．租赁收入的确定
    根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1．8～2．5元／(m²•d)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m²•d)。
    2．空置率及租金损失率的确定
    根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。
    3．年有效毛收入的确定
    有效毛收入＝日租金收入×天数／年×(1-空置及租金损失率)
    4．净收益的确定
    根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。现时年净收益：有效毛收入×(1-运营费用率)
    5．报酬率的确定
    房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率：无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率—投资带来的优惠率房地产报酬率确定为6％。
    6．剩余收益期限的确定
    根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
    7．租金年增长率的确定
    经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2．5％。
    8．收益价格的确定

运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元／m²。

   (三)估价对象房地产价格的确定
   采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
   估价对象房地产单价=(11506+11360)／2=11433元／m²
   估价对象房地产总价=11433×957．3=10944811元
   取整为1094万元。
   单价为11433元／m²。
   六、估价结果
   根据《房地产估价规范》(GB／T50291—1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整(RMBl094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆百叁拾叁元整(RMB11433元/m²)。
   附    件
   1．《委托司法鉴定函》(复印件)
   2．《房屋所有权证》(复印件)
   3．《国有土地使用证》(复印件)
   4．估价对象地理位置示意图
   5．估价对象小区实景照片
   6．估价机构资质证书(复印件)
   7．估价机构营业执照(复印件)
    8．房地产估价师注册证书(复印件)
   四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
   估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m²，总建筑面积6000m²，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
   有关资料如下：
   1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元／m²，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
   2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
   3．折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3％。
   估价测算如下(节选)：
   一、估算净收益•
   净收益=1000×6000X85％×(1-10％)×(1-25％)＝344．25万元
   二、测算报酬率Y
       采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4-18。

    (注：上表计算结果无误)
   报酬率＝(9．994％+7．909％+8．092％+8．005％)／4＝8．500％
   取整报酬率为8．5％。
 三、估算装修改造后的办公楼总价值

四、装修改造费用总额   
    装修改造费用=1000×6000／(1+8。5％)0'5=576．02万元
五、销售费用与销售税费
    销售费用与销售税费=3981．45×7％／(1+12％)×248．84万元
六、购买现厂房的税费
    设估价对象的市场价格总价为V，则
    购买现厂房的税费总额=V×3％
七、计算估价对象在估价时点的市场价格
    估价对象的市场价格总价V=3554．87-248．84-576．02-0．03V
    V=2650．50万元
    单价=2650．50／6000=4417．49元/m²