集体房地产抵押价值评估中若干问题（一）

　简介：按照土地所有权性质划分，房地产可分为集体土地及其建筑物和国有土地及其建筑物两大类，本文简称为集体房地产和国有房地产。我国现行的法律法规规定两类房地产均可依法设定抵押权。由此，在实务中房地产抵押评估有两种类型：一是对集体土地及其建筑物的抵押价值评估，二是对国有土地及其建筑物的抵押价值评估。对于后者，现有的法规已作了较明确的规定，相应的理论、方法也较成熟，这里不作讨论。对于集体房地产的抵押及其价值的评估，相应的规定尚未系统化，随着集体土地及其房屋的抵押价值评估业务不断增多，实务中发现了不少问题。本文就集体房地产抵押评估中的合法性原则的把握、抵押权实现时集体房地产权属转移方式、估价时点的确定、估价方法的选择等方面进行逐一分析和研究。
　　一、合法性原则的把握
　　房地产估价的首要原则是合法原则，估价时首先必须界定委估房地产可否设定抵押，界定时可从以下两方面把握：
　　1、农民集体所有的土地使用权及其建筑物能否设定抵押《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第37第第2款规定，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，但《担保法》第34条第五项和第36条第3款规定的两种情形除外。第34条第五项规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第36条第3款规定：“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”由此可见，集体房地产依法抵押有两种情形：一是乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权连同厂房等建筑物的同时抵押；二是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权的抵押。
　　2、委估对象是否属于不可抵押的特殊房地产在明确集体房地产可依法抵押的上述两种情形的前提下，评估人员在评估具体某一集体房地产时还应考虑委估对象是否属于以下不可抵押的特殊房地产。
　　《城市房地产抵押管理法》规定了六种不可设定抵押的房地产，包括①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤依法查封、扣押、监督或者其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。从规定中可以看到，不可设定抵押的房地产或是不能依法实现权属转移的，或是属于公共福利事业之用的，或是属于文物等有纪念意义的。
　　在集体房地产的抵押中也同样存在不可抵押处分的房地产，如权属有争议的，列入文物保护的，有重要纪念意义的，依法公告列入拆迁范围的，依法查封、扣押、监管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地产等。虽然《城市房地产抵押管理法》规定的适用范围是城市规划区内国有土地上的房地产抵押活动，城市规划区外的国有土地上的房地产抵押活动参照执行，笔者以为，乡（镇）村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权若属于上述六种情形之一，也应作同样的排除，不得设立抵押；若承包的土地使用权依法被查封、扣押、监管或者其他形式限制的，也不得设立抵押。否则，即使设立了抵押，因不能实现房地产权属的转移而无法作抵押处分，最终抵押权人的利益得不到保证。