房地产估价师：估价与定价的区别

　　估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于交易标的的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。例如，1992年11月4日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）指出：“土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。”至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
　　进一步就估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也为一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，但是对于估价师或者某个市场参与者而言，价值则是客观的、由市场力量决定，即价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识市场形成价格的机制和过程，以及深入调查了解市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的价值揭示出来。换句话说，估价是基于估价对象的价值本来就存在，估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”它，而不是去“发明”或者“创造”它。