2010年房估师案例分析辅导：案例与分析常见错误5

按理与分析中的指错题中常见的错误

　　应用估价方法时的错误

　　收益法

　　（1）收益期限确定错误。

　　（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

　　（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。

　　（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。

　　（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

　　第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

　　第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

　　第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。

　　1、费用的计算中计费基础错误。

　　2、费用的计算方法错误。

　　3、参数确定错误。

　　4、总费用中包含了折旧费。

　　5、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

　　（6）资本化率确定错误

　　1、资本化率选定错误

　　2、用途不同的部分采用了相同的资本化率

　　3、安全利率选择错误

　　4、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。