2010年房估师案例分析辅导：房地产抵押的效力

房地产抵押的效力

抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押权人对抵押物的占有。抵押权成立后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有，使用、收益、处分的权利。抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押人转让抵押物时，转让所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

　　例题：下列关于抵押的效力，说法正确的是( )

　　A.抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人

　　B.抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，不用通知抵押权人

　　C.抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为有效

　　D.房地产抵押关系存续期间，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，无权要求抵押人停止其行为。

　　答案：A

　　解析：抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效;抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。