2010年房地产估价师案例分析习题（10）

(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

　　1.建造成本

　　估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《××县2002年房屋重置价格》(浦建发[2003] 77号)及其相关说明(参见附件十三，略)。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。按照《××县2002年房屋重置价格》(浦建发[2003] 77号)及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。

　　前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招投标费等费用。根据文件规定，混合结构取27元/㎡，钢混结构取33元/㎡。

　　建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。

　　小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/㎡。

　　结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。

　　室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。

　　具体计算过程详见表7。

　　建造成本测算表 表7

　　根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。

　　2.管理费

　　主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。

　　管理费：625.91×1.5%=9.39万元

　　3.计算建设期的利息

　　根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%，计息期按工程建设期的一半计算。

　　建设期利息=[(625.91+9.39)/2]×5.31%=16.87万元

　　4.发展商利润

　　按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。

　　发展商利润一(建安总成本十管理费用)×8%

　　=(625.91+9.39)×8%

　　=50.82万元

　　5.销售税费

　　销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。

　　6.重置成本

　　x=625.91+9.39+16.87+50.82+6%x

　　x=747.86万元

　　7.综合成新率

　　估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。

　　8.成本法的估价结果

　　747.86×76%=568.37万元

　　采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为568.37万元。

　　八、估价结果

　　上述两种估价方法得出的估价结果如下：

　　市场比较法测算估价对象中的土地价值为110.23万元人民币。

　　成本法测算估价对象中的建筑物价值为568.37万元人民币。

　　估价对象的总价值为二者之和：110.23+568.37=678.60(万元)

　　即估价对象在时点的现时市场价值为678.60万元人民币。

　　本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考，故应对上述客观市场价值进行综合分析处理。

　　由于快速变现自身的特点，交易成本较正常交易大，交易市场相对狭小，且买受人可能因没有充分的考虑时间对变现标的物作充分的了解，付款风险较大，因此交易价格一般比正常低30%～50%(市场调查情况表略)。

　　根据估价对象的地理位置、使用用途、周边环境、建筑情况等等，估价人员综合考虑了市场调查的拍卖价格与正常市场价格的比例关系，确定估价对象快速变现价格与其客观市场价值的比率为55%。

　　则：估价对象快速变现价格为675.29×55%=373.23万元

　　估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析有关资料的基础上，并结合估价经验与对影响估价对象价格诸因素的分析，经过周密测算，确定估价对象位于浙江省××县经济开发区的工业用途的房地产：房屋所有权面积14108.05㎡，相应分摊出让国有土地使用权面积6783.84㎡，在2003年8月11日的快速变现价格为373.23万元人民币(大写金额：叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。