2010年房地产估价师案例分析习题（8）

二、综合题

　1.指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。

　　浙江省××经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告

　　(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估价方

　　单位名称：(略)

　　法定代表人：(略)

　　单位地址：(略)

　　资质等级：建设部房地产价格评估一级

　　三、估价对象

　　估价对象为浙江××A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05㎡的房屋所有权及相应分摊的6783.84㎡出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。

　　估价对象界定 表1

　　(一)区位与环境

　　估价对象位于浙江省××县×××镇经济开发区内。××县地处浙江省中部，北距杭州市约96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻，西北和建德、桐庐接壤，素有"文化之邦"、"书画之乡"之称。县城面积920k㎡，辖9镇7乡，人口38万。开发区位于××县东部，西距××县城约20km，东、西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势，自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。×××镇1994年8月被省人民政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8k㎡，现在开发区已外扩到整个××县。×××镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路，镇内设有××火车站及高速公路入口，交通便捷。镇内已建成道路框架12km，有大陈江流过，水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有110kV变电所两座。该地区作为浙江省××经济开发区的一部分，将随着整个××地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意图，略)。

　　(二)权益状况

　　估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。

　　根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江××A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的《国有土地使用证》[浦国用(1996)字第××××号]，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权剩余年限为43年，土地使用权性质为国有出让(参见附件二：《国有土地使用证》复印件，略)。

　　在该宗地范围内，浙江××A实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记(参见附件三：《××县公有房屋所有权登记审核表》，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋共两幢，所有权面积合计8387.15㎡，房屋所有权证号[浦字第××××号];该公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四：《××县单位房屋所有权登记申请书》，略)，并由相关部门同意确权，申请书上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为2487.05㎡，房屋用途为综合楼，根据相关资料显示(参见附件五：《浙江省金华市中级人民法院民事裁定书》[(2002)金中民执字第×××号]复印件，略)，该房屋所有权证号为×××。

　　浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六：《国有土地使用权出让合同》复印件，略)，土地用途为工业用地，土地使用权面积为4000㎡，土地使用权年限为50年，土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内，浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七：《××县城镇公有房屋所有权登记申请表》复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为3233.85㎡，房屋所有权证号×××号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：《房屋所有权证存根》复印件，略)中登记了同样的内容。

　　根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85㎡的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江××A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85㎡的仓库和6082.3㎡的车间于1997年设定他项权利(参见附件十：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。

　　综上所述，估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江×XA实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。

　　(三)估价对象概况

　　1.估价对象现状

　　估价对象位于浙江省××县经济开发区，开发区旁边有大陈江流经，周围地势平坦。估价对象所在的两块宗地统一构成一个大院，周围由建筑物或砖院墙围挡封闭。院内分布有多栋厂房及配套办公楼、宿舍楼、食堂等用房，并有多处花坛、树丛分布于院内，室外道路为混凝土路面。估价对象建成于20世纪90年代，刚性屋面，空腹钢窗，室内普通水泥地面，部分外墙白色面砖饰面。估价对象自建成使用至今，结构质量良好，房屋维护保养状况一般，局部室内地面、墙面均有不同程度的损坏。总体来看，估价对象市政条件完善，所需上下水、供电、通信条件能够满足该工业性物业的使用要求(参见附件十一：估价对象现状照片，略)。

　　估价对象目前已被法院查封，等待处置。估价对象所在大院内的其他建筑物仍然正常使用。

　　2.估价对象经济技术指标

　　依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘查所掌握的资料，有关估价对象的技术经济指标见表2。

　　估价对象技术经济指标 表2

　　估价对象具体情况详见表 表3

　　四、估价目的

　　为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。

　　五、估价时点

　　2003年8月11日。

　　六、价值定义

　　本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。

　　本次估价结果为估价对象14108.05㎡房屋所有权及其相应分摊的6783.84㎡出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价方法

　　估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

　　对于房地产拍卖底价的评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

　　本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：

　　1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。

　　由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用市场比较法是适宜的。

　　××县人民政府2003年发布的《关于公布××县2003基准地价更新成果的通知》[浦政发[2003] 63号]，该基准地价对××县的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中×××镇工业一、二级用地的基准地价为220元/㎡。由于××县开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。

　　2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。

　　估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，不适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，因此对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。

　　3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。

　　4.确定估价对象的快速变现价格。

　　确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。

　　九、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产(房屋所有权面积14108.05㎡，分摊出让国有土地使用权面积6783.84㎡)，在2003年8月11日的拍卖底价为373.23万元人民币(大写金额：叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。

　　十、估价作业日期

　　2003年8月11日～8月15日。

　　十一、有效期

　　本估价报告应用的有效期自2003年8月15日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。

　　十二、有关说明

　　1.本报告所得出的估价结果，仅供委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价格参考。

　　2.如果使用本估价结果的时间与估价报告提交日期相差半年或以上，我们对此结果造成的损失不负任何责任。

　　3.本估价报告是根据委托方提供的有关资料，.以及估价人员实地查勘、调查中，在当地政府相关部门所获取的取证资料得出的。以上资料如出现变动，本估价结果亦有可能相应改变。

　　4.本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。

　　5.本估价结果中的土地使用权的价值参考了当地政府在估价时点对估价对象所在的经济开发区的招政策。如以上政策发生较大变动或该政策不再实施，本估价结果亦须进行调整。特提请报告使用方注意。

　　6.本告对现场难于观察到的建筑物内部质量不负检测责任。

　　7.本次估价结果不包括可移动的设备、机具各种原材料、成品、半成品等。.

　　8.委托方只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。