2010年房估师经营与管理辅导：政府土地收购储备与土地一级开发

土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益.。

　　土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

　　纳入政府土地收购储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。当前纳人政府土地收购储备范围的土地类型主要包括：新增建设用地中用于经营性开发的土地;已列入危旧房改造计划的土地;因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地;依法收回的闲置土地;政府依法收购和整理的国有土地;土地使用权期限已满、政府依法收回的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市区范围内无合法使用权的国有土地;其他依据法律、法规可以收回的国有土地。

　　进行土地一级开发常用的操作程序是：制定城市近期、中期和长期的社会经济发展计划;对城市区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布;制定开发区域发展的控制性规划和详细规划;按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域;编制土地一级开发项目可行性研究报告并获有关部门批准;由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续;制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准;进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件;核算土地开发成本、评估土地价格，按土地出让计划，通过政府土地交易市场，以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。

　　土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。但由于政府土地收购储备中心所实施的土地一级开发工作，通常将土地开发工程发包给私营开发商，因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。