2010年房估师经营与管理辅导：土地供应计划的调控

无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分大。土地作为重要的生产要素，同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。

　　科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。来源于考试大。土地供应计划也是公开的，因为透明的土地供应信息，是避免盲目竞争的重要条件。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划的内容包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价款收入。

　　实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。随着我国城市化进程的加速和经济的快速发展，城市土地使用过程中虽然要尽量控制耕地的减少，但同时存在着如何使农村土地高效率地转化为城市用地的问题。来源于考试大。大范围征地是按城市规划开发土地的前提，而且大范围成片开发能取得规模经济效益。在上海浦东新区和深圳等地，由政府统一将规划区土地一次预征完毕，征地费先付一小部分，余款待使用时再付清。这样做的结果，使城市开发建设用地有 了足够的储备。另外，一些大城市也可以结合旧城区改造，来增辟土地储备。

　　尽量减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政划拨、占而未用的土地，不但违反土地管理法的规定，造成土地资源浪费，而且还可能干扰房地产市场的运行，政府土地、规划主管部门应逐步按城市规划和法律规定，收回划拨超过两年而未使用的土地。