2010年房估师经营与管理辅导：房地产市场的功能

房地产市场的功能

　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：

　　2.3.2.1 配置存量房地产资源和利益

　　由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

　　2.3.2.2 显示房地产市场需求变化

　　在下面的图中，居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。如图 2—1所示，售价从op升到op1，租金从or降到orl。

　　2.3.2.3 指导供给以适应需求的变化

　　房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

　　(1) 建设新的房地产或改变原来物业的使用方式.

　　例如在图示2-1(b)中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至or1，出租住宅的供给量从ol降到ol1，ll1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了mm1。最后形成了均衡价格op1和均衡租金or1。

　　(2)某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产 收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，例如一般情况下住宅的售价相当于大约100个月的租金，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化，举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。

　　由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平 衡，所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。

　　2.3.2.4 指导政府制订科学的土地供给计划

　　在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

　　2.3.2.5 引导需求适应供给条件的变化

　　例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事。因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

　　例题：房地产市场的功能有(　)

　　a配置存量房地产资源和利益

　　b指导供给以适应需求的变化

　　c指导政府制订科学的土地供给计划

　　d引导需求适应供给条件的变化