2010年房地产估价师案例分析模拟试题（1）

　　2、征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准？

　　3、房地产估价报告应包括哪些要素？

　　4、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式？有何内涵？

　　5、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些？

　　6、工业房地产及其估价有哪些特点？

　　7、房地产估价方法包括哪些方法？它们各自反映的是哪种技术路线？它们分别怎样体现公开价值标准？

　　8、房地产估价技术路线的确定过程。

　　9、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系？

　　10、在建工程已完工部分如何抵押评估？

　　11、行政划拨土地地上房地产抵押如何评估？

　　12、影响商业房地产估价的主要区位状况和实物状况有哪些？

　　13、影响工业房地产价值的主要区位状况和实物状况有哪些？

　　14、房地产抵押价值评估有哪些特点？

　　15、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系？

　　16、房地产估价技术报告应包括哪些内容？

　　17、商业房地产及其估价有哪些特点，应注意哪些方面？

　　18、估价报告写作用词上有哪些要求？

　　19、确定房地产估价技术路线首先应对哪些基本事项有充分的认识？

　　20、确定房地产估价技术路线要遵循哪些房地产估价原则，为什么？

　　21、房地产转让主要有哪些合法的方式？价格评估有何特点？

　　22、影响商务办公房地产的主要区位状况和实物状况有哪些？

　　23、房地产估价结果报告应记载哪些事项？

答案
　　1、根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如“6．2．3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”。
　　但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6．2．3中要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言。又如“6．2．2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优‘6．3．2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
　　综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
　　注：主观题答案仅供参考

　　2、《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给与补偿。”其中，征用耕地的安置补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
　　注：主观题答案仅供参考

　　3、依据《规范》8．0．2条，估价报告应包括下列要素：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明：⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
　　注：主观题答案仅供参考

　　4、（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
　　（2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
　　注：主观题答案仅供参考

　　5、（1）影响居住房地产区域因素主要有：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量：
　　（2）影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级：装修；设备与质量；质量；朝向与楼层。
　　注：主观题答案仅供参考

　　6、（1）涉及的行业多。
　　（2）非标准厂房多，单价相差大。
　　（3）要区分设备和建筑物的造价。
　　（4）受腐蚀的可能性大。
　　注：主观题答案仅供参考

　　7、（1）房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。
　　（2）市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。
　　（3）市场法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的抑制价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的办法。从中可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观价格或可修正为正常价格。
　　收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。
　　成本法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。
　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价对象现在的客观市场价值。
　　注：主观题答案仅供参考

　　8、确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。
　　注：主观题答案仅供参考

　　9、保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。‘保险金额是保险双发当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能大于保险价值。
　　注：主观题答案仅供参考

　　10、在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。
　　注：主观题答案仅供参考

　　11、行政划拨土地地上房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产和土地分别估价再综合的方法。可采用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。
　　注：主观题答案仅供参考

　　12、（1）主要区位状况因素：繁华程度；交通条件。
　　（2）影响商业房地产估价的主要实物状况因素有：临街状况：内部格局；楼层；面积；装修等。
　　注：主观题答案仅供参考

　　13、影响工业房地产价值的主要区域有：交通条件；基础设施；地理位置。
　　影响工业房地产价值的主要个别因素有：用地面给与形状；地质和水文条件房地产用途。
　　注：主观题答案仅供参考

　　14、（1）注重预期风险，在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对逾期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑.
　　（2）分析市场的变现能力。
　　（3）考虑抵押期间的耗损。
　　注：主观题答案仅供参考

　　15、房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程和形成方式的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识，可以说每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估计，可以采用成本法，求取土地的价格，已体现投入的假设成本和各项相关费用、利息、利润、税费、累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也是体现了一种技术路线，他反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成产品价格的各组成部分积算而形成的。我们也可以采用假设开发法，首先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造完成所需要的各项投入和利息、利润、税费，由此可以得出估价对象的价格，这种方法所反映的价格系形成过程是：未完成产品的价格最终取决于它开发建设后的市场价格，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。
　　注：主观题答案仅供参考

　　16、依据《规范》附录第A．O．7条，房地产估价技术报告应包括以下内容：①实物状况分析；②区位状况分析；③市场背景分析；④最高最佳使用分析；⑤估计方法选用；⑥估价测算过程；⑦估价结果确定。
　　注：主观题答案仅供参考

　　17、（1）经营内容多，在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，不同的经营内容一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分采用不同的报酬率。
　　（2）转租经营多，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产产权所有人的身份委托估价。
　　（3）装修高档而复杂，商业房地产通常会有高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。
　　注：主观题答案仅供参考

　　18、（1）用词准确。
　　（2）语义鲜明，不能含混不清，模棱两可。
　　（3）用词不可带有较强烈的感情色彩。
　　（4）用词简练、标准、不堆砌、不生造。
　　注：主观题答案仅供参考

　　19、（1）房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规所规定确定的，所以估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。
　　（2）合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
　　注：主观题答案仅供参考

　　20、房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。根据《规范》房地产估价基本原则包括合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则等。相应的，房地产估价技术路线也应该遵循以上各原则。
　　注：主观题答案仅供参考

　　21、（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。
　　（2）房地产转让估价具有以下几个方面特点：第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日起之后。第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人即可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿行为。第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有咨询性，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
　　注：主观题答案仅供参考

　　22、（1）影响商务办公房地产的主要区域有：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境。
　　（2）影响商务办公房地产的主要个别因素有：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；满足不同公司的不同要求；物业管理条件。
　　注：主观题答案仅供参考

　　23、依据《规范》附录第A.O.6条，估价结果报告应记载下列事项：⑴标题；⑵委托人；⑶估价机构；⑷估价对象；⑸估价目的；⑹估价时点；⑺价值定义；⑻估价依据；⑼估价原则；⑽估价方法；⑾估价结果；⑿估价人员；⒀估价作业时期；⒁估价报告应用的有效期。