2010年房地产估价师制度与政策辅导：房地产税费法律制度

（一）房地产税的概念

房地产税，是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。我国目前征收的房产税包括房产税和契税，土地税主要有土地使用税、土地增值税、耕地占用税等，其他与房地产紧密相关的税种有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税等。

（二）房地产费概述

1.房地产费的概念

房地产费，是指在房地产的开发、经营活动中所产生的税以外的其他费用。房地产具有管理性、服务性和补偿性的特征。

房地产费与房地产税不同。与房地产税相比，房地产费具有以下特征：第一，主体不同。房地产费可以由各有关国家行政机关、事业单位收缴；房地产税只能由国家税务机关或国家税务机关委托房地产机关征收。第二，目的不同。收取房地产费的目的是为了补充行政机关、事业单位的经费来源，因此所收取的费用一般由其自收自支，用于从事与其职能或义务相关的房地产管理、服务活动；而房地产税是为了调节社会关系、促进土地资源的合理配置和房地产的有效利用，同时也为了增加政府的财政收入，所以收取的税金必须全部上缴中央和地方财政，由政府统一支配。第三，依据不同。房地产费一般根据国家法律、政策而实施，有的还是根据收缴主体的自行规定而收取，效力较低；房地产税一般都是根据国家专门的税收法律实施，效力较高。

2.房地产费的种类

房地产费主要有房地产开发活动费、房地产交易费、房地产中介服务费。

（1）房地产开发活动费。

目前我国在房地产开发活动中发生的收费项目主要有以下几项：

①市政公用设施建设费。包括：综合开发市政费，按商品房销售收入的15%计收；分散建设市政费，其中住宅建设项目按照建筑面积每平方米价格的15%计收，并于开工前一次缴清；分散建设生活服务配套设施建设费，按照建筑面积每平方米价格的15%计收。
②四源费。是用来兴建自来水、污水、煤气、供热等服务设施的费用。由于能源价格低于成本，政府部门每年要补贴大量资金来维持此类公共事业单位的运行。政府向开发企业收取四源费，是为了缓解城发展对能源的需求，筹建建设资金。
③其他费用项目。在房地产开发活动过程中，除了上述两项费用之外，还会发生多种较小费用项目，如立项管理费、城建综合开发项目管理费、规划管理费、征地管理费、拆迁管理费、工程预算审核费、土地权属地籍调查测量费、划红线费、建设工程许可执照费、投标管理费、消防设施费、防洪费、绿化建设费等。

（2）房地产交易费。

房地产交易费，是指在房地产交易过程中发生的收费项目。在房地产交易过程中，除了向国家交纳契税和印花税外，还需要缴纳以下几种费用。

①登记费。登记费分为房屋登记费和房地产权登记费。凡办理房地产买卖、租赁登记的，交易双方都要分别按件数交登记费。另外，因买卖、赠与、交换、继承等发生房屋产权转移的，由房地产权利的承受人交付登记费。

②手续费。进行房屋交易时，双方办理房地产权属登记，应向房地产管理部门缴纳手续费；办理房地产买卖手续的，双方当事人按照实际成交价的1%缴纳手续费；办理房地产赠与、继承、分割等手续的，房屋的承受人应按照评估价格的1%缴纳手续费。

（3）房地产中介服务费。

房地产中介服务费，是房地产交易市场重要的经营性服务收费。按照市场物价部门的规定，中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，严格执行收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。此外，房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

不同服务项目的收费标准是不一样的。按照市场物价部门的有关规定，服务项目的收费标准是：

①房地产经纪收费。房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。

房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收：

房地产价格总额（万元） 累计计费率（％）

500以下（含500） 2.5
501～2000 2
2001～5000 1.5
5001～10000 1
10000以上 0.5

实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

②房地产咨询服务费。房地产中介服务机构应委托人要求，提高有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务，可收取房地产咨询服务费。房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。

a.书面咨询费。按照咨询服务所需时间、内容繁简、人员专业技术等级，每次10～50元。
b.书面咨询费。按照咨询报告的技术难度、工作繁简，结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份300~1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0.5%。

③房地产价格评估费。房地产价格评估费是房地产价格评估机构接受委托进行土地和房屋财产价格评估而收取的报酬。土地价格评估的收费标准，一般宗地价格采取差额定率累进计费，即按照土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费。