2010年房地产估价师制度与政策辅导：房地产开发类贷款

房地产开发类贷款

1998年全国房地产开发投资资金来源中，自有资金仅占12．5％，其他资金则大部分来自于银行贷款。因此，加强房地产开发类资金管理，就成为市场经济条什下政府宏观调控房地产业的一种重要的经济手段。为保证房地产市场健康稳定的发展，确保国民经济的平稳运行，国家对房地产开发类贷款作出了相应的管理规定。2003年6月，中央银行发布了121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，同年8月国务院18号令发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2004年3月国务院发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，进一步规范了房地产金融市场。
(1)房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发企业流动资金贷款，是银行向为社会提供房地产产品的房地产开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款。凡经有权机关批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，经上级机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款。这种贷款为短期贷款。
房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金。房地产开发企业开发经营周转资金不足的部分，可向银行申请贷款。
房地产开发企业流动资金贷款屑于垫支性的生产资金，一般用于以下四个方面：
1)开发前期所需占用的资金，包括总体规划设计费，可行性研究费，水文、地质勘察测绘费等；采集者退散
2)土地开发和基础设施建设所占用的资金，包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建没资金；
3)建筑安装工程所需占用的资金；
4)公共设施配套工程所需占用的资金，包括各种生活小区、公共设施，直接摊入商品房价格中的配套工程等。
(2)房地产开发项目贷款。房地产开发项目贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长，相应需用资金时间也长，因此这类贷款属于中长期贷款。房地产开发项目贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。
(3)单位住房贷款包括单位购建房贷款、房管单位贷
1)单位购建房贷款是为实施房改的企事业单位建造住房提供的贷款。贷款主要解决单位资金的不足。这部分贷款属于固定资产投资性贷款，管理应当从严。贷款期限一般超过三年。
2)房管单位贷款是为房管单位及其所属企业进行正常生产或经营所提供的流动资金贷款。贷款主要用于房管部门所属单位进行房屋维修、危旧房改造。
3)合作建房贷款是为企事业单位(包括住房合作社)和职工共同集资合作建造住房提供的贷款。贷款用于解决各种形式集资建房和住房合作社建房资金的不足。合作建房贷款包括两部分：一部分属于个人购建房贷款，由单位或合作社统借统还。这部分贷款属消费性贷款，贷款的发放与管理可比照个人住房贷款办理；另一部分属于单位或合作社出资部分不足而发生的贷款，由单位或合作社归还。这部分贷款与单位购建房贷款一样，属固定资产投资性贷款，可比照单位购建房贷款进行管理。合作建房贷款应实行先集资后贷款，并应在办妥各项建房手续后再发放贷款。
4)商品住房开发贷款是为房地产开发企业开发商品住房所提供的流动资金贷款。贷款用于补充商品住房开发所需周转资金的不足，属流动资金类贷款。
5)其他住房开发贷款是为商品住房配套建设提供的贷款。贷款属于固定资产投资性质的，应从严控制，在确有还款保证的前提下方可发放。