2009年房地产估价师案例分析高分冲刺题（1）

案例分析题:

（2002年试题）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1．估价时点是（　）

A．2002年4月25日
B．2002年5月25日
C．2002年7月25日
D．2002年7月25日以后的某一天

2．估价的价值范围应是（　）

A．合同1规定的房款
B．合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C．合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 

标准答案：1.A,2.A 
 
解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。