| 2.估算年运营费用 ①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则： 年土地使用费＝293×2560＝75.01（万元） ②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则： 年管理费＝343.43×5%＝17.17（万元） ③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47（万元） ④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费＝343.43×2%＝0.69（万元） ⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（万元） 年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费 ＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 ＝180.44（万元） 3.估算年净收入 年净收入＝年有效毛收入－年运营费用 ＝343.43－180.44 ＝162.99（万元） 4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。 5.选出计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40－5＝35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。 将上述相关数据：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：P＝1899.58(万元) |
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