2010年房估师经营与管理辅导：制定租售方案

(1)充分了解物业代理公司及其职员的业务素质。由于房地产交易涉及到的资金量巨大，所以无论对开发商或业主来说，还是对投资置业的人士来说，都是须慎重对待的大事，能否做到公平交易，切实保障参与交易过程的各方面的利益，物业代理起着非常重要的作用。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司及其职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其他利益。一些代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。

　　(2)物业代理公司可投入市场营销工作的资源。很显然，地方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京近30个大中型房地产开发项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。纠其原因，就是物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。

　　(3)物业代理公司过往的业绩。看物业代理公司过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10个项目只有两个成功，而另外一个公司代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察物业代理公司的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。

　　(4)针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销售常由当地的代理机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。这里没有一个统一的原则可供遵循，需具体问题具体分析。一般说来，全国或国际性代理公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性代理机构对当地房地产市场及潜在的买家或租客有较详细了解。

　　(5)认真签订物业代理合同。通常开发商与物业代理之间都有一个合同关系，签订代理合同时，应对合同内容及每一文字书面和隐含的意义认真考虑。代理合同应清楚地说明代理权存在的时间长短，在什么情况下可以中止此项权利，列明开发商所需支付的费用、代理费(佣金)比例，并说明何时在什么条件下才能支付此项佣金。同时还应在合同中载明是独家代理还是联合代理，涉及雇佣另 外的代理时，什么是首席代理的权利，是否连续处置(租售)该物业(出于财务和收益的考虑，开发商有时希望分阶段出租或出售某物业)等。花些时间尽可能精确地表述开发商和代理商之间的关系可避免以后造成误解和争议。