一、 问答题（共3题，每题10分。请将答案写在“答题纸”对应的题号下。）

    （一）某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500平方米，总建筑面积为4500平方米，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/平方米。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/平方米，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

    （二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中一至四层为商业裙楼，五至二十层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼二、三、四层的各一部分和五到八层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。

    （三）有一临街商铺要转让，建筑面积500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%.请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？