2010年房地产估价师案例分析考前冲刺习题（17）

2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：

　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　(二)答：

　　1.不可取。

　　因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　　2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;

　　(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

　　(3)应考虑是否存在无形收益。

　　3.确定自营部分净收益时应注意：

　　(1)测算正常客观的净经营(营业)收入;

　　(2)应扣除正常商业利润。

　　或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。

　　或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。