2010年房估师经营与管理辅导：房地产估价概述

　　房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

　　房地产估价的核心是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判 断，并提供专业意见。

　　2．专业估价与非专业估价的区别

　　主要有5点不同：

　　（1）专业估价由专业人员和专业机构完成；

　　（2）专业估价是一种专业意见；

　　（3）专业估价具有公信力；

　　（4）专业估价实行有偿服务；

　　（5）专业估价承担法律责任。

　　3．房地产估价的本质

　　（1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；

　　（2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；

　　（3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；

　　（4）房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内；

　　（5）房地产估价既是一门科学又是一门艺术。

　　4．房地产估价的必要性

　　专业估价的基本前提是：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真 正需要专业估价。

　　5．房地产估价师

　　目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价 机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。

　　6．房地产估价机构

　　目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

　　7．估价目的

　　在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的，不能盲目地套用于与其不相符的用途。一个估价项目通常只有一个估价目的。对于有租约限制的房地产、如果为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑租赁合同中约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的房地产；但如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

　　8．目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在招标出让方式中，出让人需要确定招标标底（底价），投标人需要确定投标价格。在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价（保留价）、起叫价，竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或者报价）在挂牌出让方式中，出让人需要确定挂牌底价、起始价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。