房地产估价师经营与管理辅导: 房地产投资决策的方法

    定量决策方法(Quantitative Decision Method)主要是运用数学模型和电子计算机解决决策问题。这种方法多属于运筹学范围，具有定量化、数学模型化和计算机化的特点。它是把目标与变量以及变量之间的关系，用数学关系式表达出来，借助电子计算机求解，国外学者把这种方法叫做“硬”方法。它是在定性分析的基础上，对决策问题进行数量计算，为决策者提供数量分析。

 投资决策定量分析作为—个过程，包括以下几个步骤：

　　第一，确定投资决策目标及衡量效果指标;

　　第二，提供达标的各种方法;

　　第三，测定各方案可能发生的状态及其概率;

　　第四，计算各方案的期望值;

　　第五，根据决策者对待风险的态度，评价标准等，做出最满意的选择。

　　房地产投资决策的类型

　　采用定量决策方法分析研究的问题多属未来有待实现的。根据拟定方案中有待实现的条件确定性如何，房地产决策定量分析的问题可分为：确定型决策问题、风险型决策问题和不确定型决策问题，与之相应的有三种决策方法：确定型决策方法、风险型决策方法和不确定型决策方法;根据房地产投资决策的目标多少划分，可以分为单目标决策和多目标决策;根据房地产决策制定的方式划分，可以分为单层决策和多层决策;根据决策使用的分析方法划分，可划分为定性分析决策和定量分析决策。

　　下面我们将着重讨论确定型决策、风险型决策和不确定型决策三种决策类型的基本含义和功能。

　　确定型决策

　　确定型决策(DecisionUnderCertainty)是指房地产决策方案中有待实现的条件是确定的，其结果也是明确的，这类决策问题为确定型决策问题。

　　确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案，就可以作出决策。例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建立一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益作为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。一般地说，涉及到房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人士费、利率、广告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。

　　应用确定型决策需具备的条件：

　　第一，可供决策的可行方案有若干个;

　　第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的;

　　第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。

　　在满足上述三个条件下，进行方案的对比，可以直观地得出优化的房地产投资决策结论。

　　在房地产投资经济分析中常用的确定型决策方法很多，有净现值法、内部收益率法、投资回收期法等。每种方法都有其不同的特点和优点，决策者应根据房地产投资决策问题的性质、具备的条件选择适宜的方法。