2010年房估师理论与方法辅导: 影响房地产变现能力的因素

(一)房地产的通用性

所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。

　　1、用途的专业化

　　用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱;特殊厂房比标准厂房的变现能力弱;商场(柜台)比店面的变现能力弱。

　　2、结构质式与房屋质量

　　从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构;以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的;从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。

　　房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。

　　3、房地产的价值大小

　　一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。

　　例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。

　　4、房地产的开发程度

　　一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。

　　例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。

　　5、区位条件

　　所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。

　　例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

　　6、该类房地产市场状况

　　房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。

　　例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

　　(二)独立使用性

　　所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱

　　例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。

　　例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。

　　(三)房地产可分割转让性

　　所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。