一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。 2．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。 3．下列风险中，属于个别风险的是（ ）。 4．已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。 5．某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/ m2，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和 7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。 6．某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。 7．某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。 8．某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（ ）。 9.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。 10．土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。 21．动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ ）。 22．财务杠杆效应是由于（ ）引起的。 23．项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ ）。 24．对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（ ）。 25．当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。 26．对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（ ）。 27．房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（ ）。 28．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。 29．2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为，（ ）。 30．目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。 31．当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。 32．根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ）。 33．当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时。可以采用的定价法是（ ）。 34．在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（ ）物业。 35．在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ ）。 二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或当选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。） 1．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。 2．物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。 3．关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。 4．房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。 5．城市土地开发和供应计划，一般由（ ）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 6．市场主体通常包括（ ）。 7．开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ ）。 8．在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。 9．前期工程费用主要包括（ ）。 10．投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（ ）。 11．金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。 12．金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。 13．企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。 14．下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。 15．收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（ ）。 三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1．房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ ） 2．从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ） 3．开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（ ） 4．土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。 （ ） 5．居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ） 6．人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（ ） 7．在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第一象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（ ） 8．房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（ ） 9．“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ） 10．在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。 （ ） 11．对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（ ） 12．在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ） 13．如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。（ ） 14．过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ） 15．物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。（ ） 四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。） 1．某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑商积为60m2的店铺；用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30％，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31％基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25％。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12％。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分） 2．某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元／m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12％，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分） |
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