答案部分

    一、简答题

    1.

    「正确答案」：采用收益法估价时应进行如下操作：

    （1）确定未来收益期限。

    （2）求取未来净收益。

    （3）求取报酬率。

    （4）选用恰当的报酬资本化公式计算收益价格。

    「答疑编号10063355」

    2.

    「正确答案」：（1）不一定。

    因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。

    这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，有可能不具有可比性。

    （参见《估价理论与方法》教材177页）

    （2）确定出租部分潜在毛收入时应注意：

    ①租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；

    ②应考虑租赁保证金和押金的利息收入；

    ③应考虑是否存在无形收益。

    （3）确定自营部分净收益时应注意：

    ①应根据客观经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

    ②因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

    ③测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

    「答疑编号10063356」

    3.

    「正确答案」：评估该商场出售价值的技术路线：①用收益法和市场比较法评估出该商场的完全产权售价；②测算出土地总价，再用地价分摊方法计算出商场应分摊的地价，然后乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金；③测算商场装修转让所造成的价值损失；④由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去装修转让所造成的价值损失，得出商场的转让价。

    「答疑编号10063358」

    4.

    「正确答案」：用假设开发法评估甲工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：

    1.甲厂区土地使用证或能够证明土地权属的有关资料。

    2.该工业用地转换为住宅用地的规划许可批文。

    3.该工业用地转换为住宅用地需补交的土地使用权出让金的有关规定。

    4.甲厂区土地现状情况资料（或该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料）。

    5.该地块4500 ㎡的规划设计条件要求（或规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求）。

    6.当地住宅的供求情况、类似住宅的正常成交价格及价格走势分析预测资料。

    7.拟建的住宅建筑造价的社会一般水平（或拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料）。

    8.当地住宅开发的管理费用、投资利息、取得待开发土地的税费等资料。

    9.当地住宅开发的销售费用（或租售费用）资料。

    10.当地住宅开发的销售税费（或租售税费）资料。

    11.当地住宅开发的平均利润率资料。

    「答疑编号10063360」