土地增值税

    纳税人

    土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

    课税对象

    土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

    （1）转让的土地使用权是否国家所有。

    （2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

    （3）转让房地产是否取得收入。

    计税依据

    土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

    税率

    土地增值税实行四级超率累进税率：

    增值额占扣除项目金额比例

    税率

    速算扣除系数

    50%以下（含50%）

    30%

    0

    超过50%～100%（含100%）

    40%

    5%

    超过100%～200%（含200%）

    50%

    15%

    200%以上

    60%

    35%

    税额计算

    计算式

    土地增值额=出售房地产的收入总额—扣除项目金额

    应纳税额=Σ（每级距的土地增值额×适用税率）

    收入总额

    指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

    扣除项目金额

    ①取得土地使用权所支付的金额。指纳税人有偿取得国有土地使用权所支付的金额，原来是通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的应依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②开发土地的成本、费用。应包括纳税人已经支付的土地征用及拆除补偿费用，以及对土地进行平整、通水、通电、通路等费用；③新建房屋本身及室内外配套设施的成本、费用；④旧房及建筑物的评估价格。指已使用的房屋及建筑物在出售时，由政府指定的房地产价格评估部门评定的价格；⑤与转让房地产有关的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

    税收优惠

    （1）纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

    （2）对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不实行优惠。

    （3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

    （4）1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。