| 上半年，中国房地产市场出乎所有人意料，在经过短短几个月的调整后，迅速实现了回暖，成交量大幅回升的同时，房价也一路高涨，个别楼盘甚至逼近历史高位。面对错综复杂的经济环境，房价这种高涨可以持续多久呢，下半年，房价又将走向何方？ 城市房价路线图 房地产市场是个地域特征非常强的市场，城市分为一线、二线和三线，其房市表现也各有不同。 根据中国房地产市场的综合发展状态，综合城市级别、规模、GDP、产业结构、人口数量等指标，以及商品房均价，我们习惯将国内城市分为一线、二线、三线和四线。虽然今年上半年全国房市普遍回暖，但是不同类型的城市表现也不尽相同。 敏感的一线城市 由于把商品房均价看作最标准的指标，在房地产市场中所提到的一线城市习惯指北京、上海、深圳和广州。这四个城市开始城市化进程时间比较早，吸引了大量人口的流入，社会财富积累达到一定高度，尤其像北京、上海这样有着13亿人口作支撑的国际化大都市，它们的房地产市场较为成熟发达，对国家调控房市的宏观政策反应也较为敏感，但是因为非常充裕的刚性需求的存在，这些城市房地产市场的反应一般表现在成交量上，而价格单向上行的压力巨大，即便是在去年房市寒冬的时候，这些城市房价下降的幅度也非常有限。最突出的表现就是，受政策微调的影响，7月份，这四个一线城市房市成交量集体回落，其中，广州房市月成交量环比下降33.81%. 共性中凸显个性 比如北京，上半年京城共有130多个项目涨价，但是让人意想不到的是，涨价最凶的不是传统意义上的热点地区东四环、CBD或奥运板块，而是一直表现得不温不火的丰台板块。该区域内共有14个项目涨价，平均涨幅达2500元/平方米，原因在于这些区域城市化形态发生明显变化、城市功能趋于完备，其升值前景自然值得期待。 再比如上海。就连上海市委书记俞正声都承认了上海房价高，但是怎么解决，靠像其他城市那样增加保障性住房可以吗？当然不可以。首先，多数上海原居居民已在老公房拆迁和城市扩容中得到实惠，而现在最大的需求群体在于没有上海户籍的白领和部分没有享受到拆迁和扩容实惠的原居民，因此，对保障性住房的需求并不大，相对于其他一线城市，上海的社会保障住宅供应量最少。其次，上海提前进入老龄化社会，房地产市场的供求矛盾并不突出，它的问题在于投机性需求膨胀，所以解决问题的关键在于严格执行产业政策和货币政策。 奋起直追的二三线 随着一线城市房地产市场回暖示范效应的扩散，二三线城市的房市也开始加速回温，据搜房网的数据显示，在其监测的26个二三线城市中，有14个城市7月份的月成交量环比上升。而这些城市的投资潜力也越来越被更多的人看好，在近期搜房网进行的一项网上调查中，68.1%的网友认为二线城市将会成为大型房企的掘金宝地；59.09%的网友认为地产商进入二线城市，将会成为未来几年房地产业发展的潮流。有消息称，如今已有部分外资和炒房团将注意力转向了二三线市场，其理由主要有：1.一线城市发展已趋于饱和，投资空间日渐缩小；2.二三线城市经济蓬勃发展，推升当地对房地产的扩大需求；3.二三线城市房价比一线城市低，开发商开发的成本较低，风险较小等。 看涨的8大理由 因为预期房价还会继续上涨，所以开发商开始捂盘惜售，捂盘等于捂住了巨额利润，所以购买者开始疯狂抢购，抢到了就可以坐等房子升值。 北京师范大学房地产研究中心主任董藩、华远集团董事长任志强等各专家纷纷抛出自己的观点，总结起来，看涨有如下八大理由。 1.自去年下半年开始，政府一改抑制房价过快增长的房地产政策，频频推出房贷优惠、下调契税税率等多项措施，极大地刺激了人们的购房欲望，增强了人们的购买力。虽然近期房价的过快增长引起很大争议，政府也对此表示了关注，但是鉴于目前整个宏观经济形势仍不容乐观，房地产市场对国民经济复苏具有极大拉动作用，政府不会贸然改变目前这种较为宽松的房地产政策。 2.宽松的货币政策和日益强烈的通胀预期。为了应对金融危机，各国政府均采用了宽松的货币政策和积极的财政政策，引起全球流动性过剩，通胀预期风险日益加大。房市是规避通胀的避风港，大量资金和热钱将会流入房市，尽管会带来一定的泡沫风险，但是这种投资需求的势头难以抵挡。另外，大量的信贷资金进入房市，开发商流动性紧缺问题得到缓解，敢于隔三差五的捂盘涨价。 3.购房者心理预期转变。在去年，房市寒冬的时候，购房者观望心理浓厚，开发商纷纷降价促销，仍无法改变人们的这种降价预期。然而，上半年房市的迅速回暖，房价上行通道打开，往日持币观望的购房者开始渐渐失去理智，不断地追涨，导致市场火爆、房源紧缺现象的出现，进一步推动房价的上涨。 4.刚性需求的报复性增长。房市中，每年都会产生一部分新的刚性需求者，受去年房市不景气影响，部分刚性需求者改变了自己的购房预期，推迟了入市时间，这样市场上就积累了一些刚性需求，再加上今年新增的这部分刚性需求，市场的持续升温促使这两部分需求集中入市，导致需求的报复性增长，推动房价上行。 5.实体经济尚未好转，投资渠道不畅。目前，中国经济从宏观层面看，已经回稳复苏，但是从微观层面看，各行各业的形势依然不容乐观，拥有充裕的资金，却苦于无处可投的人必然会将注意力转移到日益火爆的房地产市场。 6.地王频现，推高房价预期。尽管对于地价推高房价的命题，专家们尚无定论，但是，近一两个月，土地市场异常活跃，北京、上海等城市相继拍出本地地王，拉动房价再次涨声不断，更牵动着社会公众的神经，影响着他们的购房决策。 7.城市化进程加快。一方面，城市化进程的加快带来人口的巨增，形成巨大的市场需求，从而对房地产市场供应形成一定的压力；另一方面，城市化意味着高水平的城市服务、高品质的生活环境，以及财富的积累，这也必然推动房价的高涨。 8.土地供应量低，供需变化难有大改观。土地供应量是影响未来房价的一个关键环节，而从2008年土地供应量和2009年的土地供应计划看，总量增加的速度远远比不上市场需求的增加，土地市场供需矛盾难以产生大的改观，房价难以得到本质上的控制，仍将呈上涨趋势。 看跌的8大理由 “房价的这种快速上涨不可能持续下去，再等等、再看看”，持币观望的人都有这样的期待。 上海房地产经济学会副会长印堃华认为，目前房价高的根本原因在于供给不足。国家应该通过扩大土地供应、提供保障住房有效供给等方式来进行调控。 综合业内专家观点，房价看跌八大理由如下： 1.持续的高通胀率必将导致货币贬值，从而引起资本外逃，最终带来资产市场的崩溃，因此，靠通胀预期推高的房价难以持久。 2.下半年多个城市将有保障型住房大量入市，对房价将起到一定的调节作用。4万亿元的经济刺激方案中，安居工程占据了重要地位，国家切实加大了对保障型住房的资金、土地、政策的支持力度，随着保障型住房的大量入市，房价也将出现一定的调整。 3.二套房贷收紧，市场反应敏感，成交量减少。银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准，此举被市场解读为房屋个贷的收紧。7月份以来一些银行对房贷明显开始收紧，投资性需求对政策变化比较敏感，出手更加谨慎。中国指数研究院数据显示，7月份房市成交套数，深圳环比下降18.47%，广州环比下降33.81%，“二套房贷”政策收紧是其下降的部分原因。 4.房价上涨过快，市场回归观望。这一轮房市回暖主要缘于积压一年的刚性需求大举释放，刚性需求意味着刚性的承受力，面对近日房价暴涨，这部分需求无力跟涨，购房者观望情绪加重。而购房者的这种观望情绪就像一种可怕的传染性菌类，蔓延迅速，房价的持续高涨有可能导致市场再次低迷，第二轮的持币观望可能更加持久。 5.无坚实的实体经济做基础，高房价难持久。房价上涨需要实体经济作支撑，只有实体经济真正好转，人们收入增加，房地产市场才能稳定。而上半年，在房市火爆的同时，中国的实体经济并未真正好转，宽松的货币政策和积极的财政政策给房地产市场的火爆添了一把虚火，没有实体经济好转这把实火，房地产市场不会走得很远。 6.银行信贷下半年将会收紧。与国外相比，我国房地产开发资金过分依赖银行贷款，目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%.按历年银行放贷规律，上半年70%，下半年30%，下半年银行信贷不仅规模会大幅缩小，而且将更加注重风险控制和结构调整，对房地产开发商的资金流也必然会产生一定的冲击。 7.集中推地，遏制房价快速上涨。土地资源的稀缺性为房价疯涨提供了最佳理由，面对这轮房价上涨，各地方政府选择了增加供给，而非抑制成交。据了解，2009年上海全年计划土地出让总量超过1200万平方米，其中900多万平方米将在下半年集中推出。北京市国土局相关负责人也公开表示，将加快土地市场供应。集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期，进而可以遏制由此产生的惜售与涨价行为。 8.政策微调，炒房行为减少。无论是重申严格执行“二套房贷”标准，还是整治捂盘、囤地等违规违法行为，都表明，国家房产政策已经开始微调。受此影响部分炒房客开始出货，外资也开始撤离房市，中原地产研究中心最新报告显示，上海地区上半年全部二手房成交中，卖方为外资的比例占7.8%，而买方为外资的占比仅2.1%，不到卖方的1/3 |
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