裁判要旨

所有权包括占有、使用、收益和处分多项权能，侵犯不同的权能会产生不同的侵权后果。法律规定特定的商业用房应经消防验收才能投入使用，如果该商业用房在被非法侵占时并未通过消防验收，则由于该房屋尚不能投入“使用”，不能产生相应的出租收益，因此所有权人要求侵权人赔偿租金损失的请求不能获得支持。

案情

  　　1993年7月22日，原告农垦公司与被告住宅公司就农垦大厦的施工签订施工合同。合同载明，建筑面积暂定43277平方米，工程分两期实施，第一期工程细节在合同中明确予以规定，第二期工程则视情况另签协议。1996年7月，农垦大厦一期土建工程完工。因建设资金问题，二期工程没有继续修建。1997年7月7日，农垦公司取得农垦大厦的房屋所有权证，该证书“房屋状况”载明了“商场、办公”用途。一期工程完工后，农垦公司入住使用了一部分，出租给他人使用了一部分，住宅公司以工程款未支付完毕为由占用了部分楼层拒绝撤出。2001年9月，农垦公司向法院提起诉讼，要求住宅公司撤出施工现场。重庆市第一中级人民法院于2002年7月29日终审判决住宅公司于判决生效后十日内将农垦大厦第二、三层房屋腾空交付给农垦公司。判决生效后，住宅公司于同年9月20日撤出所占房屋。2005年11月，农垦公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，要求住宅公司赔偿自2002年5月29日起至撤出农垦大厦期间占用该房屋的经济损失3407500元。住宅公司以其未构成侵权、未经综合验收（主要为消防）的房屋不能投入使用因而农垦公司没有损失等理由拒绝原告的赔偿请求。

  　　法院查明，农垦大厦属于经消防验收合格后才能投入使用的房屋，但农垦大厦AB区第负二层至第三层房屋的消防工程于2005年4月5日才通过消防部门验收，此前消防部门对房屋进行过验收，但判定为不合格，消防部门要求原告进行整改，并指出未经消防验收合格，不得擅自投入使用。

裁判

  　　重庆市第五中级人民法院审理认为，农垦大厦系农垦公司取得房地产权证的房屋，农垦公司以住宅公司占用该房、影响其出租使用为由请求赔偿租金损失，住宅公司以讼争房屋未通过综合验收（主要是消防验收）、此种状况下的房屋不能投入使用为由进行抗辩。综合农垦公司的主张和住宅公司的抗辩理由，本案争议的主要焦点是，农垦公司在行使所有权的时候，应在何种程度上受到来自公法领域的限制。根据民法方面的规定，所有权是指所有权主体在法律规定的范围内自由支配其享有所有权的标的物并排除他人干涉的权利。从所有权定义的表述可以看出，一方面，所有权主体对其享有所有权的标的物具有全面的支配权，这种全面的支配权包括占有、使用、收益、处分以及排除他人的干涉；但另一方面，所有权主体在行使权利时，并不是毫无限制、绝对的自由支配，所有权的行使应当受到法律的限制，即所有权主体应当在法律法规规定的范围内行使权利。法律对所有权的限制分为来自私法领域的限制和来自公法领域的限制两个方面。来自私法领域的限制，如禁止权利滥用、私力救济和相邻关系中所有权主体行使权利所受到的限制等；来自公法领域的限制，表现在国家在行使社会公共管理职能的过程中，出于保护社会公益目的的需要，对私法领域的所有权所进行的适度干预和限制，如出于公共安全的需要，对营业性经营场所和某些商用房屋进行的消防监督和管理等。公法对所有权的限制，其依据出自于行政法规的规定。本案讼争的农垦大厦第二层至第三层房屋属于商业用房，根据公安消防部门的管理规定，该房属于须经消防验收才能投入使用的房屋，而事实上，该房屋的第负二层至第三层直至2005年4月5日才通过消防验收。根据建筑和消防法规的规定，通过消防验收前，该房屋不能投入使用。房屋出租属于所有权主体使用房屋的方式之一，当房屋不能投入使用时，房屋出租和租金损失都无从谈起，故农垦公司要求住宅公司赔偿租金损失的理由不能成立。

  　　重庆市第五中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决驳回农垦公司要求住宅公司赔偿自2002年5月29日起至撤出农垦大厦期间占用该房屋的经济损失3407500元的诉讼请求。判决后，农垦公司不服，向重庆市高级人民院提起上诉，重庆市高级人民法院认定一审判决正确，判决驳回上诉，维持原判。

评析

  　　本案争议中有两个问题应予关注：

  　　第一，在私权与公共利益的利益衡量中，国家公权对私权行使的适度干预。

  　　民事权利的行使因受国家公权力的限制而得不到法院的支持，这种情况在审判实践中发生并不多。有观点认为，民事权利之争由民事法律调整，如果一方当事人有违公法，应由执行国家公法的具体行政机关对其进行行政上的处罚，不能因其有违行政法规而使其民事权利得不到保护。

  　　国家公权力对私权的干预应当严格限制，但严格限制干预并不等于严禁干预。是否进行干预，须由法官对私权行使所带来的不良后果与公权干预的社会效果进行利益上的取舍、平衡并作出相应的价值判断，司法应当在二者权利行使结果的对比中寻找出最优解。近几年，因公共场所所在的建筑物未经消防验收发生火灾致人死亡的事故时有发生，公共场所所在的建筑物发生火灾，损毁的不仅是有形的财产，而且危及的是众多人的生命。私权所有权的自由行使，不能损害社会的基本秩序和公共利益。法官执掌着法律天平，应以积极但又谨慎的司法态度，在遵循法律规定的前提下，宣示公共利益和秩序的领域疆界，为市场经济的自由建立应有的禁区。对私权的行使有可能危及公共利益的，司法应当采取公法规定的方式限制私权所有人对其权利的行使。

  　　第二，所有权权能具有可分性，侵犯不同的权能会产生不同的侵权后果，侵犯所有权的侵权责任承担应与侵权后果相适应。

  　　判决认为，讼争房屋属于商业用房，属于须经消防验收才能投入使用的房屋。该房屋至2005年4月5日才通过消防部门的验收。根据规定，房屋在通过消防验收前不能投入使用。当房屋不能投入使用的时候，房屋出租和租金损失均无从谈起，农垦公司要求住宅公司赔偿2000年5月29日起至2002年9月20日止的租金损失，理由不能成立。

  　　但本案判决可能引起的争议在于，在本案判决之前，住宅公司占用农垦公司房屋的行为已被重庆一中院（2002）渝一中民终字第2036号判决认定为侵权，而此案中农垦公司要求住宅公司承担侵权责任予以赔偿损失的诉求未获支持，这与前案的认定是否存在矛盾？对此，判决指出，关于住宅公司不构成侵犯农垦公司房屋“使用”权的认定，与重庆一中院（2002）渝一中民终字第2036号判决中关于住宅公司已构成侵权的认定并无矛盾。所有权有四项权能，即占有、使用、收益和处分，所有权的权能在许多场合下是可以分离的，（2002）渝一中民终字第2036号判决虽然没有对农垦公司的所有权权能进行分解，但结合本案来看，可以将住宅公司当时的行为视为是对农垦公司占有权的侵犯，占用农垦公司的房屋，理应认定为侵权。农垦公司虽然不能将尚未取得消防验收的房屋投入使用，但这并不意味着其他任何人可以肆意侵占这种不能投入使用的房屋，占用此种状况下的房屋，仍然构成侵权。本案判决认定了住宅公司行为的侵权性质，但同时也认为，侵权责任的承担方式应与侵权后果相适应。一方面，鉴于住宅公司侵犯了农垦公司对房屋的占有权，根据此前重庆一中院的判决，住宅公司搬出了所占房屋，以恢复原状的方式终止了侵权行为；另一方面，由于法律规定未经消防验收的房屋不得投入使用，农垦公司虽然对该房屋具有所有权，但尚不具备对其进行商业利用的“使用”权能，不能产生相应的租金收益，因而住宅公司的侵权行为也就不可能侵犯其商业利用上的“使用”权能，事实上不可能造成农垦公司的租金损失，所以农垦公司要求住宅公司就“租金损失”承担侵权责任并无事实依据，故而其诉讼请求不能得到支持。